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成功事例

他社と差別化した
リノベーション手法
リノベーション

小村典弘 株式会社クラスコ
代表取締役社長(石川県)

リノベーション物件は平均33%家賃上昇

石川県金沢市の株式会社クラスコでは、賃貸アパート・マンションのリノベーションに力を入れている。フランチャイズ展開を行うリノベーションブランド「リノッタ」は、既に387店舗が入会しており、家賃を値上げできると好評だ。リノベーションに力を入れようと考えたきっかけは何だったのだろうか? 小村社長に聞いた。


●リノベーションに力を入れようと考えたきっかけは?

小村 まず、賃貸管理会社を取り巻く環境が大きく変わってきているということがあります。空室があまり無く、家賃下落率が少なければ、原状回復して次の入居者を募集する、これだけで管理会社の業務はほぼ終わりでもよかったでしょう。しかし、現在は空室率が高く、20%を超える地域も増えてきています。その結果、築年数の経過とともに毎年家賃が下落していきます。弊社では、なにもしない物件は、平均で1・2%下落しています。家賃下落を少しでも防ぐために、敷金ゼロ礼金ゼロ、フリーレントなど初期費用を抑えて、入居者の獲得を目指しますが、このような施策でも空室が決まらないという状況になってきているのではないでしょうか。1年で家賃が1%下落すると、10年で10%下落するということになります。こうなると、どういうことが起こるでしょうか? 家賃の5%を頂いている管理料、お部屋を契約して頂く仲介手数料、更新料、AD、これらも下落するということです。しかし、自社で働く社員は昇給する必要があります。つまり、新しいビジネス等で補填できなければ、管理会社の収益は目減りし続けていくのです。ここで、今度は逆に考えてみてください。家賃が上がっていったらどうでしょうか? すると、管理料も仲介手数料もADも更新料も上がっていくのです。そこで、弊社は、家賃を上げられるリノベーションに力を入れ始めたわけです。弊社の実例では、築年数30年の物件をリノベーションした場合、家賃は約40%上がっています。新築時近くまで、場合によっては新築時よりも家賃が高くなっています。一番多いのが、新築時より若干低いくらいの家賃設定です。つまり、リノベーションで、今まで下がった家賃は取り戻せるのです。賃貸アパートは、供給過剰になっており、空室は山のように溢れています。人間は、視覚から入ってくる情報を圧倒的に重要視します。つまり、デザインが最も大事です。弊社のデザイン・リノベーション物件は平均で33%家賃が上がり、入居率は約97%となっております。リクルートの調査データによりますと、お部屋を探す方の6割は1社しか不動産会社に行かないそうです。これは、インターネット上で物件を決めてしまっているということです。そのため、デザインされた良いお部屋を作り、実物以上に良く撮影し、インターネットに掲載する必要があります。商品力=集客力なのです。家賃が33%上がり、稼働率も上がると、管理会社は、1部屋あたり約3万円の収益アップを見込めます。500室の場合、年間約1500万円の収益アップです。これが、毎年積み上がっていくわけです。非常に大きな収益となるとともに、お客様の集客力も強くなり、弊社では1・6倍にアップしました。

●アパートのリノベーション自体は、昔から行われてきたと思いますが、御社のリノベーションは何が違うのでしょうか?

小村 世の中の賃貸アパート・マンションは、ほとんど同じようなお部屋です。それに対し、弊社では、現在280種類以上のコンセプト、デザインパターンを作っています。これは、物件の希少性を維持するために、同じようなデザインや間取りは極力作らないようにしているからです。また、中古マンションを自社で購入し、デザイン・リノベーションを施すことで、高い価格で物件を売却する「カウリノ」という事業もスタートさせております。賃貸管理会社は、現状のまま何もしなければ、かならず行き詰まってしまう可能性があります。しかし、デザイン・リノベーションに力をいれることで、全てが好転すると考えております。是非、チャレンジしてみてください。


※この続きは「全管協の魅力を伝えるブックVol.5」成功事例集をご覧ください。全管協へのご入会を希望される方は事務局までお問い合わせください。