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『被災時のためのＱ＆Ａ』 旧賃借人と新賃借人、優先するのはどちら？ Ｑ１ 物件について、旧賃借人との間で賃貸借契約の解除が完了し、明渡日も決まっており、新賃借人が決まっておりましたが、今回の地震で旧賃借人が引っ越すことができません。新賃借人と旧賃借人とどちらに優先する権利があるのでしょうか？ Ａ 賃貸借契約が解除され終了しているので、旧賃借人から建物の明け渡しを受け、新賃借人を入居させる必要があります。ただ、法律とは別に、旧賃借人のために、別の空室を手当てして、旧賃借人の住居も確保するようにして下さい。 地震で建物が損壊。その際の賃料は？ Ｑ２ 地震で賃貸している建物が損壊して、通常の住居として利用できません。建物を修復するまで間の賃料を請求できますか？ Ａ そもそも住居の用に供することができない場合には、賃貸借の目的を達成することができませんので、賃料を請求できませんし、賃借人より賃貸借契約を解除することもできます。 津波で建物が全壊。その際の賃貸借契約は？ Ｑ３ 津波で賃貸物件が全壊しました。賃貸借契約はどのようになりますか？ Ａ 賃貸目的物が全壊してしまった以上、履行不能となり、賃貸借契約は当然に終了します。なお、賃貸人の損害賠償義務は発生しません。 原発問題で避難勧告。賃料を請求できるか？ Ｑ４ 原発の問題で行政より避難勧告が出たため、賃貸物件を使用することが出来なくなりました。勧告が解除されるまでの間、賃料を請求できます？ Ａ 住居として使用できないことについて、賃貸人・賃借人の両者に責任のない場合には、その負担を賃貸人が負うことになります。したがって、賃料の請求をすることができません。但し、利用の割合に応じて、賃料請求できる場合があります。 地震による仮住まいの費用を支払うべきか？ Ｑ５ 今回の地震の影響で、賃貸物件が水浸しになり、使用できなくなりました。賃借人よりホテル等の仮住まいの費用の請求を受けましたが、支払う必要があるでしょうか？ Ａ 賃貸人の責任によって生じた費用ではないので、支払う必要はありません。ただ、賃貸物件が使用できないので、賃料の請求は出来ません。 敷金の返還が遅れた場合の責任は？ Ｑ６ 今回の地震で賃貸物件が使用不能となったため、賃借人から解除・明け渡しの上、敷金の返還請求を受けました。速やかに敷金を返還することが困難なのですが、敷金の返還が遅れた場合、責任が発生するでしょうか？ Ａ 敷金返還債務のような金銭債務は不可抗力であっても、法律上は遅延損害金が発生することになります。 住民票等が入手できない入居申込者と契約して良いか？ Ｑ７ 今回の地震で入居申込者が、契約時にお願いしている住民票等の必要書類を揃えることができません。契約を行っても法的に問題はないでしょう か？ Ａ 住民票等の資料は、本人確認のための資料ですので、他の資料で本人確認をできるのであれば、契約を行っても法的には問題はありません。 預かり賃料の送金が遅れた場合の責任は？ Ｑ８ 今回の地震で、管理会社が期日までに、建物のオーナに預かり賃料を送金することができませんでした。管理会社に責任は発生するでしょうか？ Ａ 預かり賃料の送金も金銭債務であり、不可抗力であっても、法律上は遅延損害金が発生することになります。 入居予定の賃貸物件が地震で水浸しになった。さてどうしたら？ Ｑ９ 賃借人が決まり、契約したところ、引渡し前に地震のため物件が水浸しになってしまいました。賃貸借関係はどうなりますか。 Ａ 賃貸物件が水浸しで修繕も不能であれば、賃貸借契約は使用収益させるという目的を達成することができないため終了します。この場合、賃貸人は、賃料を請求できません。 賃貸物件が修繕可能であれば、賃貸人は、これを修繕する義務があります。賃料については修繕が完了し入居できるまでの間の賃料は請求できません。賃借人は賃貸借契約を解除することもできます。 入居後に賃貸物件が地震で水浸しになった場合は？ Ｑ１０ 入居後に地震のため水浸しになった場合賃貸借関係はどうなりますか。 Ａ 入居後に水浸しになった場合、修繕不能であれば、賃貸借契約は目的を達成することができないため終了します。 この場合、賃貸人は、賃料を請求できません。修繕可能であれば、賃貸人が修繕義務を負担し、修繕の間の賃料の一部を減額すべき場合があります。賃借人は賃貸借契約を解除することもできます。 本棚が地震で倒壊し床が凹んでしまった。修繕費はだれが負担する？ Ｑ１１ 賃貸している建物内で賃借人が設置した本棚が地震で倒壊し、床が凹んでしまいました。床の修繕費用を賃借人に請求できますか。 Ａ 想定外の強い地震で本棚が倒壊した場合は、不可抗力によるものですから賃貸人が床の修繕費用を負担します。しかし、普通であれば本棚が倒壊することはないのに、賃借人の設置の仕方が悪かったために倒壊した場合は、賃借人に過失が認められ、床の修繕費用を賃借人に請求できる場合もあります。 ライフラインの停止。その場合の賃貸借契約は？ Ｑ１２ 今回の地震で賃貸住居の電気・ガス・水道の供給が全て停止してしまいました。このような場合、賃貸借契約はどのようになりますか？ Ａ 電気・ガス・水道等のライフラインの停止は、入居者と電力会社、ガス会社、水道局との各供給契約の問題であり、賃貸借契約とは別個の問題で す。したがって、賃貸借契約の効力に影響を与えることはありません。 定期借家契約と重要事項説明について Ｑ１３ 定期借家を契約した場合、再契約時の重要事項説明は面前で必要でしょうか？ Ａ 原則、契約の締結時には通常時と同様の手続きが必要です。実際上できるかどうかとは別問題です。 車庫証明発行手数料を受領することの可否について Ｑ１４ 災害以外ですが、車庫証明発行手数料を２１００円頂いておりますが今後問題になりますでしょうか？ Ａ 車庫証明手続を代行することは、官公署に提出する書類の作成に該当し、行政書士法第１９条に基づき行政書士の資格を有していなければ行うことはできません。 通常、賃貸人が車庫証明発行手数料を駐車場の賃借人から取得するのは、上記の車庫証明手続の代行ではなく、賃借人が車庫証明手続を行うのに必要な書類の準備に当たり、賃貸人作成の書面が必要な場合（駐車場使用承諾書等）に、賃貸人作成の書面を作成する対価として手数料を取得する場合や、当該賃貸人に代わり不動産業者が賃貸人作成の書面を取り寄せる手続を行う場合に、その取り寄せ費用を手数料として取得する場合が考えられます。その場合には、車庫証明の手続を代行するものではないので、行政書士法の適用は問題となりません。 したがって、不動産会社が、賃貸人から車庫証明に必要な書類を取り寄せる場合に手数料を賃借人から取得する場合には、実費を勘案し相当金額であれば問題ありません。 敷地の液状化現象と入居者に対する退去の申し入れ Ｑ１５ 敷地が埋立地の賃貸物件について（但し、通常の生活には支障はありませんでした。）、今回の地震により、敷地に液状化現象が発生して、建物が大幅に傾くとともに、ガス管・水道管が破損し、供給が停止されている状況です。賃貸人は、修繕するよりも建物の取り壊し・再築を希望しております。 この場合に入居者に退去を求めることはできるでしょうか？また、その場合、引っ越し費用を負担する必要があるでしょうか？ Ａ ①建物の修繕費用と取り壊し・再築の費用を比較して、修繕費用の方が高額となるような大規模修繕が必要な場合 このような場合は、賃貸物件の使用収益が不能になったものと考えて、賃貸借契約は終了すると考えられます。したがいまして、入居者に退去を求めることは可能だと考えられます。また、敷地が埋立地であったとしても通常の生活には支障がなかったとのことですので、今回の建物の損壊等について、入居者が被った損害に関する賃貸人の責任は発生しないと考えられます。 したがって、賃貸人が入居者に対し、引っ越し費用等を支払う必要はないと考えられます。 ②建物の修繕費用の方が取り壊し・再築の費用よりも低額の費用で行うことができる場合 賃貸人の取り壊し・再築の希望（都合）により、入居者に退去を求める場合は、賃貸人が引っ越し費用等を負担の上、入居者に退去して貰うのは合理性があると思われます。 震災後の設備故障費用負担について Ｑ１６ 今回の地震による停電のため、寒冷地のアパートでヒーターが作動せず、水道及び給湯器が凍結し、故障してしまいました。この場合、修理・交換費用をどちらが負担するのでしょうか？ Ａ 給湯器等の所有者である貸主の負担が原則です。但し、停電時に借主に保管管理に関し過失がある場合には、借主負担となる場合があります。 震災後の設備故障費用負担について Ｑ１７ 大家さんの建物の雨樋が「地震のために」破損し、隣接の車両に倒れ車両に損害を与えてしまいました、建物は地震保険未加入です。この場合、大家さんは車両所有者に賠償責任はありますか？ Ａ 建物の雨樋は土地の工作物にあたり、土地の工作物についてはその設置保存について瑕疵があり、それが原因で他人に損害を及ぼしたときはそれによる損害は所有者が負担します（土地工作物責任といいます。）。本件でも、雨樋が通常であれば損壊しないにもかかわらず劣化等のため損壊したということであれば設置保存の瑕疵が認められ、そのため生じた車両の損害は所有者である大家さんが負担します。なお、阪神淡路大震災の震度７の地震により賃貸マンションの１階部分が倒壊し、賃借人が死亡した事例で、自然力の損害発生への寄与度を割合的に斟酌し５割の限度で賃貸人の土地工作物責任を認めた裁判例もありますので、本件でも地震の規模によっては、損害額が減額される場合があります。 震災に伴う建物からの落下物による損害 Ｑ１８ Ｑ１７に関連しますが、屋根が劣化していたため、地震により瓦が落下し、車両に損害を与えた場合、 （１）車両の所有者がアパートの契約者か第三者かで賠償責任は異なりますか？ （２）車両の買換費用まで賠償しなければならないのでしょうか？ Ａ （１）同じです。 （２）①修理費用、又は、②被害当時における被害車両の時価、のいずれか低い方まで賠償すればよく、新車の買換費用全額を賠償する必要はありません。 液状化現象により賃貸物件が傾いた。契約は終了するか？ Ｑ１９ 今回の地震による液状化現象のために、賃貸物件が傾いた場合、賃貸借契約は終了するのでしょうか？ Ａ ①居住も修繕も不可能である場合には、賃貸借契約は当然に終了します。 ②居住できない場合であっても、修繕が可能であれば、賃貸借契約は存続します。貸主は、修復までの期間、賃料を請求できませんし、借主は契約を解除することができます（Ｑ２参照）。 ③居住が可能であれば、賃貸借契約は存続し、原則として借主は契約を解除できませんが、貸主が借主の意思に反して補修工事を行い、これにより借主が居住できなくなる場合には、借主は契約を解除できます。また、借主は、修復までの期間、賃料減額請求できます。 地震による造作の損壊と外壁の亀裂の補修費用の負担について Ｑ２０ 所有建物をスケルトンの状態でエステサロンを経営する借主に賃貸していますが、今回の地震で、建物内に造作として設置されていた壁面がずれてしまい、壁面部分と天井との間に隙間ができてしまいました。また建物外壁にも亀裂が生じました。補修費用は誰が負担しますか？ Ａ まず、本件建物はスケルトンで賃貸していますので、造作である壁面内装部分の所有権は借主に帰属しています。よって、内装部分の補修費用については造作の所有者である借主が負担すべきです。他方、建物駆体の所有権は貸主に帰属していますので、建物外壁に生じた亀裂の補修費用は貸主が負担すべきです。 震災に伴う建物からの落下物による損害と管理会社の責任 Ｑ２１ Ｑ１８に関連しますが、地震により瓦が落下し、車両に損害を与えた場合、管理会社に損害賠償義務は発生しますか？ Ａ 管理会社が建物全体の保守管理を含めてオーナー様から業務委託を受けていた場合、建物の占有者として土地工作物責任を負いますので、管理会社には損害賠償義務が発生します。但し、管理会社が建物の維持管理に過失がなかったことを証明できた場合（損害発生の防止のために必要且つ十分な対応をしていた場合）には損害賠償義務は発生しません。その場合、最終的に所有者であるオーナー様が車両所有者に対して損害賠償義務（無過失責任）を負うことになります。 震災に伴う建物からの落下物による損害とその請求方法 Ｑ２２ 地震により当社が管理する建物の駐車場の屋根に隣家の瓦が落下し屋根が破損しました。隣家の所有者にその修理費用を請求したところ、今回の地震は想定外の規模の大地震でありお互い様だと拒否されました。この場合、管理会社が修理した実費相当の費用を隣家の所有者に請求できますか。請求しても隣家の所有者が支払わない場合の対抗措置としてはどのようなものが考えられますか。 Ａ 修理費用を隣家の所有者に請求できるかどうかについては、Ｑ１７を参考にして下さい。請求しても相手方が支払わない場合は、最終的には訴訟を提起することによって請求していくことになります。 地震による家具の倒壊による床等の破損に伴う修繕費の負担について Ｑ２３ 今回の震災で、貸室内の入居者所有の家具が倒れ、壁や床に破損が生じました。この場合、壁や床の修理費用は、貸主・借主のどちらが負担すべきでしょうか。地元の不動産会社が、借主に対し、このようなケースで、壁や床の修理費用を請求しているとのことですが、法的に問題はないでしょうか。 Ａ ご質問の前段については、Ｑ１１を参考にして下さい。 ご質問の後段については、地震により近隣のほとんどの住宅の家具が倒壊した場合、家具の倒壊は不可抗力によるものと考えられますので、借主に貸室の床や壁を修理すべき義務はありません。よって、当該不動産会社の対応は法的に妥当ではありません。近隣の地震規模が想定内の規模であり、その程度の地震であれば、通常、家具が倒壊しない場合、賃借人の家具の設置の仕方が悪かったと考えられますので、不動産会社は、借主に対し、床や壁の修理費用を請求できます。 地震による洗濯機からの漏水と階下への損害賠償について Ｑ２４ ４月８日の地震（余震）の際、賃貸物件の１０階の住民が全自動洗濯機の使用中、室外に避難したのですが、地震により洗濯機が転倒し、給水口及び排水口からホースが外れ、水が室内に大量に漏出する状態になりました。また、１０階の住人が避難したまま長時間戻らなかったため、その結果、９階から４階部分にまで被害が及ぶ程の水が漏出してしまいました。被害を受けた階下の住人は、１０階の住民に対し、家財が濡れて使用できなくなってしまったことにつき損害賠償を請求することができますか。１０階の住民は地震による免責を主張しています。 Ａ ４月８日の地震は、一部の地域で震度６強の強い地震でしたので、１０階の住民が洗濯機を使用中の状態で避難したこと自体は、やむを得ない行動であった可能性もあります。しかし、地震が収束したにもかかわらず漫然と長時間戻らなかった点は１０階の住民の落ち度と言うことができ、且つ、そのことが原因で階下の住戸に漏水が発生したと言える場合であれば、被害を受けた階下の住人は、１０階の住民に対し、家財が濡れて使用できなくなってしまったことにつき損害賠償を請求することができると考えられます。 Ｑ２５ 洗濯機の使用中で無い場合に、全自動洗濯機の給水蛇口を閉めていなかったために、地震のために給水口からホースが外れ、賃貸物件の２階の住人宅から１階の住戸に漏水してしまいました。被害を受けた１階の住人は、２階の住人に対し、損害賠償を請求することができますか。 Ａ 「洗濯機を使用していない場合、吸水口の蛇口を閉めるように・・」と洗濯機の使用説明書に書いてあり、且つ、洗濯機を設置するために来所する業者からも、洗濯機を使用していない場合、吸水口の蛇口を閉めるようにという指導があるのが通常です。したがいまして、本件の場合、２階の住人には「過失」がありますので、被害を受けた１階の住人は、２階の住人に対し、損害賠償を請求することができます。 地震による洗濯機からの漏水と賃貸人への損害賠償について Ｑ２６ ３月１１日の地震の際、使用中の洗濯機の給水口及び排水口からホースが外れ、貸室のフローリングに漏水を起こしたため、フローリング修理費用が約７万円かかってしまいました。このような場合、賃貸人は、賃借人に対し、損害賠償請求することができるでしょうか。なお、他の貸室では、漏水事故は発生しておりません。また、ホースが外れた原因が地震であると判断できない場合はどのようになるでしょうか？ Ａ 前段について 貸室が建物全体のどの位置にあるかにより、地震の際の揺れ方の程度は全く異なりますので、他の貸室で漏水事故が発生していなかったとしても、それだけで賃借人の過失を肯定することは困難だと思われます。 したがって、洗濯機の使用中、地震によりホースが外れて漏水したとすれば、その後、長時間避難したまま、貸室に戻らなかったというような賃借人の過失がない限り、賃借人に対し、損害賠償請求を行うことはできないと考えられます（Ｑ２４の回答をご参照下さい）。 他方、洗濯機を使用していなかった際に、ホースが外れて漏水したとすれば、「洗濯機を使用していない場合、吸水口の蛇口を閉めるように・・」と洗濯機の使用説明書に書いてあり、且つ、洗濯機を設置するために来所する業者からも、洗濯機を使用していない場合、吸水口の蛇口を閉めるようにという指導があるのが通常ですので、これに違反したという賃借人の過失が肯定できますので、賃借人に対し、損害賠償を行うことは可能だと考えられます（Ｑ２５の回答をご参照下さい）。 後段について 地震以外の理由、つまり、賃借人の何らかの過失（洗濯機の設置方法の誤り、吸水ホースの設置ミス等）によって、ホースが外れて漏水事故を起こしたことが明らかとなった場合は、賃借人に対し、損害賠償できます。他方、賃借人の過失が明らかにならなかった場合、今回の地震の規模から考えて地震が原因であると推定するのが合理的でしょうから、前段の回答と同様になります。 震災後の設備故障費用負担について Ｑ２７ 今回の震災後、賃借人が、電力会社の案内に従い、ブレーカーを切って避難したため、水道管のヒーターが作動せず、寒波の影響により、水道管が破損し、階下居住者の家財に損害が生じました。賃借人は、水道管の修理費と階下居住者に対する損害賠償義務を負担しなければなりませんか？ Ａ 「ブレーカーを切る際には、水抜き作業を行う」ということが、本件地域で広く知れ渡っている場合や、賃貸人から注意喚起されていた場合には、水抜きをせずに漫然とブレーカーを切って避難してしまった賃借人には過失が認められます。この場合には、賃借人が水道管の修理費と階下居住者に対する損害賠償義務を負担します。なお、Ｑ１６もご参照下さい。 震災に伴う建物の損壊と更新料 Ｑ２８ 震災によって建物が損傷し、居住できるものの、修繕に着手できないために賃料が減額されている場合、賃貸人は賃貸借契約で定めた更新料を請求することはできますか？ Ａ 更新料は、契約が更新される場合に、賃借人から賃貸人に対して支払われる金銭ですので、契約が存続し、更新される場合には、建物が損傷しているか否かにかかわらず、請求することができます。 もっとも、更新料には賃料の補充という性質があると考えられていますので、賃料の減額が認められるような場合、更新料も減額される余地があると考えられます。 建物の安全性に関する証明書 Ｑ２９ 震災後、入居者から、現在居住している物件の安全性について、専門家による証明書を発行してほしいと要望されることがありますが、オーナーや管理会社は、これに応じる義務はありますか？ Ａ 賃貸人は、賃借人に対し、安全な建物を使用収益させる義務を負いますが、その建物が安全であることを証明する義務まで負うものではなく、証明書の発行に応じる義務はないと考えられます。 震災で被害を受けた建物の敷地内で生じた事故について Ｑ３０ 今回の震災により、建物の敷地内に地割れが生じたため、業者に修繕を依頼していますが、市内全体で被害が多かったため、業者が手一杯で修繕できておらず、穴が空いている部分は板を置くなどして対処しております。この状況で、入居者が板につまずいて怪我をした場合には、オーナーと管理会社は法的責任を問われますか？ Ａ 建物の敷地内で危険な場所を示し、立ち入りを禁止するなどの措置を講ずれば、オーナー及び管理会社の注意義務を果たしたと考えられますので、このような対応をしていた場合には法的責任を問われる可能性は低いと思われます。 被災に伴う解約申し入れ Ｑ３１ オーナーは、被災地に賃貸物件を所有していますが、当該物件に被害はなく、賃借人は現在も居住しています。ところが、オーナーの両親が、同地区で被災し、避難所生活を余儀なくされています。そこで、オーナーは、両親を住まわせるために、当該賃貸物件の解約を検討しています。法的に可能でしょうか。 Ａ 解約が認められるためには、「正当事由」がなければなりません。「正当事由」の有無の判断に際しては、貸主側の事情とともに、借主側の事情も勘案されます。本件では、貸主側の両親に当該物件を使用させる必要性があるとしても、現賃借人も被災地に居住しており、転居先を見つけることが困難な状況にあると思われ、現賃借人が当該物件を引き続き使用する必要性も高いと考えられます。そうしますと、貸主側から借主に対して相当額の立退料の支払いが必要となる可能性が高く、場合によっては、解約自体が認められないということも十分に考えられます。 震災に伴う修理費用 Ｑ３２ 今回の地震により、賃貸物件の洗面台が破損したのですが、同地区では、地震によりドアが外れて倒れるなど、揺れが大きかったため、管理会社としては、洗面台の破損は入居者の不注意によるものではないと考えております。しかし、オーナーは、修理費用を入居者に請求するとして譲りません。この場合、管理会社としてどのように対応すべきでしょうか。 Ａ 洗面台が破損した原因を綿密に調査し、Ｑ１１(http://www.pbn.jp/saigai-qa.html) を参照して、洗面台の破損が不可抗力といえるかどうか検討してください。その結果、洗面台の破損が不可抗力であって、入居者には責任が生じないと判断した場合には、管理会社は、オーナーに対し、Ｑ１１の回答を示しながら、丁寧に説明し、説得すべきでしょう。 借地契約の条件変更・更新 Ｑ３３ 当社は、Ａ社に対し、居住を目的としない建物（耐震実験棟～以下、「本件建物」といいます。）の所有を目的として、土地を賃貸しています（以下、「本件借地契約」といいます。）。本件借地契約の賃貸期間は２５年間であり、２年後の平成２５年に本件借地契約は期間満了となります。 ところが、今般、Ａ社は、当社に対し、今回の東日本大震災による津波でＡ社本社が流失したことを理由として、本件建物をＡ社本社として使用したい旨申し入れをしてきました。本件建物の使用目的をＡ社の本社事務所としての利用に変更する場合の注意事項を教えて下さい。 （１）借地契約の残存期間「２年間」だけ本社事務所として利用を認める場合 （２）借地契約を更新する場合 Ａ 本件借地契約は、平成元年頃に締結されているようですので、旧借地法が適用されます。この場合、本件借地契約は、①一時使用目的の借地契約、②普通借地契約のいずれかであると考えられます。 ①については、（１）の場合であっても（２）の場合であっても、一時使用目的の借地契約であること（つまり、旧借地法による法定更新の制度の適用のないこと）について、変更が無いという点を明確にする合意書を作成し、後日、Ａ社から本件借地契約が普通借地契約に転換したかのような主張がされないよう注意すべきです（特に、（２）の場合は、「更新」ではなく「再契約」となりますので、ご注意下さい。）。場合によっては、不動産賃貸借に精通した弁護士に相談するなどしてしっかりとした合意書を作成するべきではないかと思われますので、ご検討下さい。 ②については、（２）の場合は特に問題ありませんが、（１）の場合、「２年間に限り」という点が、更新拒絶の意思表示をしたということになります。普通借地契約の場合、「正当事由」が無い限り更新拒絶をすることができません。したがいまして、「正当事由」の根拠付けが薄弱な場合、多額の立退料を請求される可能性がありますので注意が必要です。 隣地の土砂崩れ Ｑ３４ 不動産管理会社Ⅹが管理している「Ⅹアパート」に隣接する斜面上にＡが所有する「Ａアパート」があります。今回の震災で「Ａアパート」は倒壊の危険があり、Ａアパートは居住が不可能となっています。斜面は養生がなされておらず、余震や降雨の際に、「Ⅹアパート」の敷地内に斜面部分の土砂が流れてきます。土砂の清掃は不動産管理会社Ⅹが行い、再三「Ａアパート」の所有者Ａには改善を申し入れていますが、何の対策も取られておりません。清掃費用も支払われていません。 （１）この場合の、Ⅹアパートの所有者（＝賃貸人、以下「オーナー」と言います。）のＡに対する法的な対応策をアドバイスしてください。 （２）万一、隣地の土砂崩れによりＸアパートの居住者に損害が発生した場合、不動産管理会社Ⅹに損害賠償責任は生じますか。 Ａ （１）オーナーは、Ａに対し、所有権に基づく妨害予防請求権を根拠として土砂の流出を防止する措置を講じるよう請求することができ、また、Ａに対し、不法行為に基づく損害賠償として、土砂の清掃費用実費相当額を請求することができると考えられます。また、建物オーナーとＡとの話し合いで解決できない場合、裁判手続を利用することをお勧めします。 （２）不動産管理会社Ⅹは、土砂崩れの危険を予見し得た場合、Ｘアパートの居住者に対し、避難勧告等を適切に行うべきですが、この点に関する対応に問題が無い場合、法的には、土砂崩れによりＸアパートの居住者に損害が発生した場合の責任はＡが負うと考えられ、不動産管理会社Ⅹには損害賠償責任は生じないと考えられます。 ▲上へ |